Современные коттеджные поселки оснащены всем необходимым для комфортной жизни, и понятно, что обслуживание объектов дачной инфраструктуры стоит денег.
Рис. 1. Высокий уровень комфорта существует сегодня в любом современном коттеджном поселке
За городом, как и в городе, жилищно-коммунальные услуги оказываются централизованно. Но кто конкретно обслуживает загородные дома, и что делать в случаях, когда качество услуг бывает неудовлетворительным?
Управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства в коттеджном поселке может быть организовано одним из трех способов. Во-первых, это может быть управляющая компания (УК), созданная компанией-застройщиком на стадии строительства. Во-вторых, владельцы загородной недвижимости имеют право организовать дачное некоммерческое партнерство (ДНП) или дачный потребительский кооператив (ДПК). В-третьих, каждый владелец загородного дома может напрямую заключить договор с компанией — поставщиком услуг. Это возможно, но неудобно, и поэтому непопулярно.
Рассмотрим первые два способа управления загородной недвижимостью. Итак, создана управляющая компания, наделенная полномочиями в сфере ЖКХ коттеджного поселка. Очень часто такие компании являются "дочками" девелоперов, создавших поселок. И на стадии строительства застройщик даже обязывает будущих владельцев загородных домов заключить договор на обслуживание с конкретной управляющей компанией.
Впрочем, бывает и по-другому: в роли управляющей компании выступает сторонняя организация.
По большому счету "дачникам" все равно, кто именно выступает в роли управляющей компании. При условии, что качество предоставляемых услуг и тарифы ЖКХ не вызывают нареканий.
Если же качество услуг низкое, а тарифы высокие, приходится задумываться о смене управляющей компании. Но сделать это бывает непросто. Победителем становится та сторона, которой принадлежат коммуникации в поселке. Если коммуникации принадлежат УК, то управляющая компания находится вне рамок общественного контроля.
Во избежание неприятных ситуаций на начальной стадии строительства поселка рекомендуется создать дачный потребительский кооператив или дачное некоммерческое партнерство; объединение той или иной формы впоследствии будет заключать договоры с подрядчиками на поставку услуг. В этом случае инженерные сети поселка становятся общей долевой собственностью жильцов.
В таком "раскладе" есть свои плюсы и минусы. ДНП или ДПК могут сменить управляющую компанию, потому что она в этом случае является наемным управленцем, и это плюс. Минус в том, что, будучи коллективными собственниками инженерных сетей, жильцы поселка несут бремя многих расходов на содержание коммуникаций: платят за ремонт, вносят налоги, а кроме того, ими могут быть допущены управленческие ошибки из-за отсутствия должного опыта и т.п.
Есть еще один, удобный для жителей коттеджного поселка вариант управления сферой ЖКХ. Если поселок существует в границах некоего сельского или городского поселения, то инженерные сети могут быть переданы в муниципальную собственность. Отношения сторон в этом случае регламентируется инвестиционным договором.
Чем удобная такая форма управления? Тем, что при эксплуатации инженерных сетей действуют нормы, принятые в конкретном сельском (городском) поселении. Управляющая компания в этом случае выступает в роли "управдома".
Важная информация: если инженерные сети в поселке построены за счет компании-застройщика и как следствие являются ее собственностью, сторонняя организация не будет допущен к управлению имуществом.
Вернемся к разговору о собственных некоммерческих объединениях жителей коттеджных поселков. Как правило, на стадии строительства организуется ДПК (дачный потребительский кооператив), а для целей управления — ДНП (дачное некоммерческое партнерство или товарищество). На основании норм Гражданского кодекса РФ эти объединения могут получить статус товарищества собственников жилья (ТСЖ). После регистрации некоммерческого объединения в качестве юридического лица все вопросы, связанные с собственностью загородного поселка, решаются исключительно общим собранием жильцов. В числе прочего ТСЖ вменяется в обязанность поиск и наем управляющей компании для управления коллективной коммунальной собственностью.
Оптимальным вариантом сотрудничества сторон при управлении коллективной собственностью в коттеджных поселках являются компромиссные отношения: УК профессионально управляет инженерными сетями, а представители некоммерческого объединения поселка контролируют деятельность управляющей компании и воздействуют на УК в случае нарушения условий договора.
Вся коммунальная сфера коттеджных поселков подразделяется на инженерно-бытовое, сервисное обслуживание и управление. В первом варианте в круг обязанностей УК входят все инженерные коммуникации — водопровод, электричество, газ, уборка и освещение территории, вывоз мусора, обслуживание очистных сооружений и т.д.
Сфера сервиса и управления поселка — это коммунальные сети плюс инфраструктура. К инфраструктуре могут быть отнесены административные и коммерческие здания — в частности, магазины, аптека, ресторан, фитнесс-клуб. Возможны также дополнительные услуги — няни, гувернантки, муниципальный транспорт и т.д., и все это за отдельную плату.
Рис. 2. Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя жилые дома, административные и коммерческие здания
Впрочем, многие инфраструктурные объекты коттеджных поселков могут приносить коммерческую прибыль благодаря туристам. И это способно снизить расходы жителей на содержание собственных загородных домов и обслуживание всего поселка.
По прогнозам, в ближайшей перспективе на рынке управления загородной недвижимостью появятся структуры управления малоэтажными комплексами. Действовать каждая такая структура будет на строго определенной небольшой территории, а не в регионе в целом.
Источник:
